La legge è chiara: l’art. 1576 del Codice Civile prevede, come criterio generale, che il locatore (cioè proprietario di un immobile affittato) deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, a eccezione di quelle di piccola manutenzione, che sono invece a carico del conduttore (cioè l’inquilino). In altre parole tutte le spese ordinarie, comprese le spese condominiali, sono quindi a carico dell’inquilino, mentre il proprietario è tenuto solo a intervenire in caso di manutenzione straordinaria. La legge sull’equo canone prevede in particolare che sono interamente a carico del conduttore – salvo un diverso accordo che deve essere riportato nel contratto di affitto – le spese relative:
- Al servizio di pulizia,
- Al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore,
- Alla fornitura dell’acqua,
- Alla fornitura dell’energia elettrica,
- Alla fornitura del riscaldamento e del condizionamento dell’aria,
- Allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine,
- Alla fornitura di altri servizi comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a carico dell’inquilino nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese, con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. In altre parole, l’inquilino paga ciò che utilizza. In caso di mancato pagamento degli oneri accessori e, nello specifico, delle spese condominiali, il proprietario può chiedere di sciogliere il contratto di locazione per inadempimento, altre al rimborso degli oneri condominiali pagati. Tutto questo resta valido in assenza di altri accordi specifici tra inquilino e proprietario, che ovviamente possono regolare in maniera diversa nel contratto di locazione la ripartizione delle spese condominiali tra di loro. Il condominio in quanto tale rimane estraneo a tale rapporto, per cui l’unico soggetto obbligato verso il condominio per la ripartizione delle spese condominiali rimane il proprietario. Che cosa significa? Che in caso di mancato pagamento anche da parte dell’inquilino, l’amministratore del condominio agirà contro il proprietario dell’unità immobiliare affittata.
Pertanto, in caso di spese condominiali non pagate il debitore è sempre il condomino locatore, il quale può rivalersi sul conduttore. Infatti, la partecipazione del conduttore alle spese condominiali riguarda i rapporti interni tra proprietario e conduttore stesso, poiché è il proprietario l’unico soggetto a essere obbligato verso il condominio, nonché l’unica persona contro la quale è possibile agire.
A livello concreto, peraltro, è frequente (salvo espresso divieto) che l’inquilino versi le somme per le spese relative all’amministrazione ordinaria e al semplice godimento delle parti comuni direttamente all’amministratore. Tuttavia, qualora l’inquilino ritardi, paghi parzialmente o non paghi del tutto le spese, l’amministratore può senz’altro richiedere il pagamento al proprietario dell’immobile. Quest’ultimo non può rifiutarsi di saldare la morosità, salvo poi rivalersi nei confronti dell’inquilino per ottenere la restituzione delle spese a lui spettanti in base al contratto di locazione.
Gli obblighi a carico dell’inquilino sussistono in relazione al rapporto “interno” con il locatore proprietario dell’unità immobiliare. In particolare, il conduttore è tenuto (salvo patto contrario) a rimborsare al proprietario gli oneri accessori.
Nell’ambito della ripartizione delle spese condominiali, dunque, l’amministratore deve rivolgersi sempre al locatore e non all’inquilino. Spetta al primo l’onere di pagare le spese, ordinarie o straordinarie, a prescindere dagli eventuali accordi siglati nel contratto di affitto. Accordi che, come detto, riguardano solo il rapporto interno proprietario-inquilino, e non anche il condominio. Anche se l’inquilino non rispetta i patti siglati e non versa al condominio le quote concordate con il proprietario, l’amministratore dovrà agire, eventualmente anche con decreto ingiuntivo, soltanto nei confronti del proprietario.
Quest’ultimo potrà poi agire in rivalsa per ottenere la restituzione delle spese a carico dell’inquilino, facendo valere il contratto di affitto.